임차권등기명령 신청 방법 2026: 비용 43,400원과 이사 가능 시점 총정리

임차권등기명령 신청 방법을 2026년 기준으로 정리했습니다. 총비용 43,400원 구성, 2023년 7월 개정으로 집주인 송달 전에도 이사 갈 수 있게 된 기준, 전자소송 신청 7단계, 등기 후 지급명령까지 공식 자료로 확인하세요.

임차권등기명령은 전세·월세 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 가야 할 때, 법원의 명령으로 등기부에 임차권을 올려 대항력과 우선변제권을 그대로 유지시키는 제도입니다. 2023년 7월 19일부터는 집주인에게 결정문이 송달되기 전에도 등기 집행이 가능해져서, 연락이 끊긴 임대인 때문에 이사가 무한정 밀리는 상황은 상당 부분 해소됐습니다. 다만 등기가 됐다고 보증금이 자동으로 들어오는 것은 아니며, 돈을 실제로 받으려면 지급명령이나 반환청구소송이 별도로 필요합니다. 아래에서 비용 구성, 신청 자격, 전자소송 절차, 이사 타이밍, 등기 이후 회수 절차까지 순서대로 확인할 수 있습니다.

임차권등기명령이 필요한 상황과 신청 조건

주택임대차보호법에서 임차인의 보증금을 지켜주는 두 개의 기둥은 대항력과 우선변제권입니다. 그런데 이 두 권리는 점유(실제 거주)와 주민등록(전입신고)이 계속 유지되는 동안에만 살아 있습니다. 즉 보증금을 못 받은 채 짐을 빼고 주소를 옮기는 순간, 등기부상 다른 채권자들보다 앞서 있던 순위가 사라질 수 있습니다.

임차권등기명령은 바로 이 공백을 메우는 장치입니다. 법원의 명령으로 등기부에 임차권을 기재해 두면, 이사를 가더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 표현을 바꾸면 “몸은 나가되 권리는 그대로 두고 나가는” 절차입니다.

신청할 수 있는 경우

핵심 요건은 단 하나, 임대차가 이미 종료되었을 것입니다. 아래 상황들이 여기에 해당합니다.

• 계약 기간이 만료되었는데 보증금 전부 또는 일부를 못 받은 경우
• 묵시적 갱신 상태에서 해지를 통지하고 3개월이 지나 계약이 종료된 경우
• 임대인의 차임 증액 요구 거절 등으로 계약이 적법하게 해지된 경우
• 보증금 중 일부만 돌려받아 잔액이 남아 있는 경우(잔액 기준으로 신청)

신청할 수 없는 경우

반대로 아래 상황은 신청 대상이 아닙니다. 여기서 반려되는 사례가 생각보다 많습니다.

• 계약 기간이 아직 남아 있는 경우. 만기 전에는 ‘종료’가 아니므로 신청이 불가능합니다.
• 해지 통지는 했지만 효력 발생일(묵시적 갱신의 경우 통지 도달 후 3개월)이 아직 도래하지 않은 경우
• 보증금을 전액 반환받은 경우

2023년 7월 개정으로 달라진 핵심 한 가지

과거 이 제도의 가장 큰 약점은 임대인에게 결정문이 송달되어야 등기가 진행된다는 점이었습니다. 보증금을 안 주는 임대인일수록 우편을 받지 않고 잠적하는 경우가 많았기 때문에, 세입자는 이사 날짜를 잡아놓고도 송달이 안 돼 몇 달씩 발이 묶이곤 했습니다.

법무부 발표에 따르면 이 문제를 해결한 주택임대차보호법 개정안이 2023년 6월 21일 국회 본회의를 통과했고, 당초 예정보다 3개월 앞당겨 2023년 7월 19일부터 시행되었습니다. 개정 이후에는 임차권등기명령이 임대인에게 송달되지 않아도 등기 집행이 가능합니다.

이 변화가 실무에서 갖는 의미

다만 한 가지는 분명히 구분해야 합니다. “송달이 필요 없다”는 것과 “결정만 나면 이사해도 된다”는 것은 전혀 다른 말입니다. 권리를 지켜주는 것은 법원의 결정문이 아니라 등기부에 실제로 기재된 임차권등기입니다. 이 순서를 착각하면 개정의 혜택을 받지 못합니다.

신청 비용 43,400원의 정확한 구성

법제처 찾기쉬운 생활법령정보 기준으로, 임대인 1명·임차인 1명·주택 1건일 때 임차권등기명령 신청비용은 총 43,400원입니다. 항목별로 나누면 다음과 같습니다.

비용이 달라지는 조건

위 금액은 가장 단순한 구성일 때의 기준선입니다. 실제 금액은 아래에 따라 변합니다.

• 임대인이 여러 명인 경우: 송달료가 당사자 수에 비례해 늘어납니다. 공동소유 주택이라면 소유자 수만큼 계산해야 합니다.
• 부동산이 여러 건인 경우: 등기수입증지가 건당 3,000원씩 추가됩니다. 토지와 건물이 별도 등기라면 2건으로 잡힐 수 있습니다.
• 송달료 단가 변동: 1회 송달료는 고시에 따라 조정될 수 있으므로 접수 시점 기준으로 다시 확인하는 편이 안전합니다.

이 비용, 임대인에게 청구할 수 있습니다

주택임대차보호법 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기와 관련해 지출한 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 규정합니다. 따라서 인지·증지·송달료·등록면허세 영수증은 모두 보관해 두었다가, 이후 지급명령이나 소송에서 청구 항목에 함께 넣는 것이 유리합니다. 변호사나 법무사에게 위임한 경우의 보수는 별도이며 전액이 그대로 인정되지는 않을 수 있습니다.

필요 서류와 접수 법원

임차인은 임차권등기명령 신청서를 작성해 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수합니다. 내가 사는 곳이 아니라 집이 있는 곳 기준이라는 점을 혼동하지 마세요.

기본 준비 서류

• 임차권등기명령 신청서
• 임대차계약서 사본(확정일자 날인 부분 포함)
• 주민등록등본 또는 초본(전입일이 확인되는 것)
• 부동산등기사항전부증명서
• 건축물대장(다가구·다중주택 등 필요 시)
• 임대차 종료를 증명하는 자료(내용증명, 해지 통지 문자·카카오톡 캡처 등)
• 보증금 일부만 반환받았다면 그 내역을 보여주는 이체 기록

전자소송 신청 7단계

법원에 직접 방문하지 않고 대한민국 법원 전자소송 포털에서 주택임차권등기명령 신청서를 제출할 수 있습니다. 화면 구성은 개편에 따라 달라질 수 있으므로 메뉴명이 조금 다르게 보일 수 있습니다.

1단계: 사용자 등록과 전자소송 동의

전자소송 포털에 회원가입하고 공동인증서 등으로 본인 인증을 마칩니다. 전자소송 진행에 동의해야 이후 서류 제출과 송달 확인이 온라인으로 처리됩니다.

2단계: 서류 제출 경로 진입

서류제출 → 민사서류 → 민사신청 순으로 이동한 뒤 ‘주택임차권등기명령신청서’를 선택합니다. 상가라면 ‘상가임차권등기명령신청서’를 골라야 합니다. 여기서 잘못 선택하면 처음부터 다시 작성해야 합니다.

3단계: 사건 정보와 당사자 입력

관할 법원을 임차주택 소재지 기준으로 선택하고, 신청인(임차인)과 피신청인(임대인) 정보를 등기사항증명서상 표기 그대로 입력합니다. 소유자 이름과 주소가 계약서와 다르면 등기부 기준을 우선하되, 차이가 있는 이유를 소명 자료로 붙이는 편이 안전합니다.

4단계: 신청 취지와 원인 작성

보증금 액수, 계약 기간, 전입일, 확정일자, 종료 사유와 종료일, 미반환 금액을 사실 그대로 적습니다. 감정적인 서술보다 날짜와 금액 중심으로 간결하게 쓰는 편이 심리에 유리합니다.

5단계: 등록면허세 납부와 증빙 첨부

위택스 또는 관할 시·군·구청에서 등록면허세를 납부하고 영수증을 첨부합니다. 이 단계를 빠뜨리면 보정명령이 나오면서 일정이 며칠 밀립니다.

6단계: 인지·송달료 납부 후 제출

인지액과 송달료를 납부하고 영수필확인서를 첨부한 뒤 최종 제출합니다. 제출 후에는 ‘나의 전자소송’에서 사건번호가 생성됩니다.

7단계: 결정 확인과 등기 기재 확인

법원이 임차권등기명령을 발령하면 촉탁에 의해 등기가 진행됩니다. 여기서 반드시 등기사항전부증명서를 새로 발급해 ‘주택임차권’ 기재가 실제로 올라왔는지 눈으로 확인해야 합니다. 결정 통지를 받은 것과 등기가 완료된 것은 다른 단계입니다.

이사와 전출은 언제 해도 되는가

이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 많은 분들이 “법원에서 결정문 왔으니 이제 이사해도 되죠?”라고 묻지만, 안전한 기준선은 등기부에 임차권등기가 기재된 것을 확인한 다음입니다.

어쩔 수 없이 먼저 나가야 한다면

직장 발령이나 새 집 입주일 때문에 등기 완료 전에 짐을 빼야 하는 경우가 있습니다. 이때 실무적으로 고려되는 방법은 가족 중 1명의 주민등록을 남겨 점유와 주민등록을 유지하는 것입니다. 다만 이 방식은 사실관계에 따라 효력 다툼이 생길 수 있고, 실제로 거주 실체가 없다고 판단되면 보호받지 못할 수 있습니다. 보증금 규모가 크다면 이 단계에서 반드시 전문가 상담을 거치시기 바랍니다.

계약 종료 시점 자체가 애매하다면 전월세 갱신 5% 인상 계산법과 갱신 기준을 먼저 확인해 계약이 어떤 상태로 넘어갔는지 정리하는 편이 좋습니다.

등기 후 보증금 회수: 지급명령과 소송 비교

임차권등기는 순위를 지키는 ‘방어’이고, 돈을 받아내는 ‘공격’은 별도 절차입니다. 임대인이 다툼의 여지 없이 보증금을 안 주고 있는 상황이라면 일반 소송보다 지급명령(독촉절차)이 비용과 속도 면에서 유리한 경우가 많습니다.

지급명령 인지액 계산

지급명령 신청서에는 소송 시 인지액의 1/10만 붙이면 됩니다. 1심 인지액 산정 기준은 다음과 같습니다.

예를 들어 보증금 2억원을 못 받은 경우, 소송으로 가면 인지액만 855,000원이지만 지급명령은 85,500원입니다. 여기에 송달료가 별도로 붙습니다. 지급명령 송달료는 1회 송달료 × 당사자 수 × 6회분으로 계산하므로, 당사자 2명 기준 5,200원 × 2 × 6 = 62,400원 수준입니다.

어느 쪽을 선택할 것인가

보증보험에 가입해 둔 상태라면 소송보다 보증기관 이행청구가 우선입니다. 가입 여부와 조건이 헷갈린다면 전세보증보험 가입조건 2026: HUG·HF·SGI 비교에서 기관별 기준을 확인해 보세요.

말소 시점과 동시이행 논란 정리

보증금을 받은 뒤 임차권등기를 말소하는 단계에서 실무상 신경전이 자주 벌어집니다. 임대인은 “등기부터 지워라”, 임차인은 “돈부터 달라”고 맞서는 상황입니다.

이 부분은 등기의 근거 법조문이 무엇인지에 따라 결론이 갈립니다.

• 주택임대차보호법 제3조의3에 따른 임차권등기명령: 대법원 2005다4529 판결은 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 등기 말소의무와 동시이행 관계에 있지 않고 오히려 먼저 이행되어야 할 의무라고 판시했습니다. 즉 이 경우에는 보증금이 선이행입니다.
• 민법 제621조에 따른 임차권등기(임대인과 합의해 설정한 등기): 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결은 다른 약정이 없는 한 보증금 반환의무와 등기 말소의무가 동시이행 관계에 있다고 보았습니다. 이 경우 임차인은 말소의무를 이행하거나 이행제공을 해야 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

실무에서는 보증금 입금과 말소서류 교부를 같은 자리에서 처리하는 방식으로 정리하는 경우가 많습니다. HUG 등 보증기관의 이행청구 절차에서도 임차권등기명령 취하 및 해제신청서가 제출 서류에 포함되므로, 말소 관련 서류는 미리 준비해 두면 지급이 빨라집니다.

실수 방지 체크리스트

자주 묻는 질문 10개

1. 계약 기간이 아직 남았는데 미리 신청할 수 있나요?

불가능합니다. 임차권등기명령은 임대차가 종료된 이후에 신청할 수 있습니다. 만기 전에는 해지 의사를 증거가 남는 방식으로 통지해 종료 시점을 확정해 두는 준비만 가능합니다.

2. 임대인이 우편물을 안 받으면 등기가 안 되나요?

2023년 7월 19일 시행 개정 이후에는 임대인에게 송달되지 않아도 등기 집행이 가능합니다. 다만 절차 진행 상황은 법원과 사건별로 다를 수 있으므로 사건 진행 내역을 확인하시기 바랍니다.

3. 총비용은 얼마인가요?

임대인 1명·임차인 1명·주택 1건 기준 43,400원입니다. 인지세 2,000원, 등기수입증지 3,000원, 송달료 31,200원, 등록면허세 7,200원으로 구성됩니다. 당사자나 부동산이 늘면 금액이 달라집니다.

4. 이 비용을 집주인에게 받을 수 있나요?

주택임대차보호법 제3조의3 제8항에 따라 신청과 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 영수증을 보관했다가 이후 청구 절차에 포함하세요.

5. 등기가 되면 보증금이 자동으로 나오나요?

아닙니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지시키는 제도이지 지급 절차가 아닙니다. 실제 회수는 지급명령, 반환청구소송, 보증기관 이행청구 중 하나로 진행해야 합니다.

6. 등기 완료 전에 이사해도 되나요?

권장하지 않습니다. 보호 효력은 등기가 등기부에 기재된 시점을 기준으로 유지되므로, 그 전에 짐을 빼고 전출하면 순위가 상실될 위험이 있습니다. 등기사항증명서를 새로 떼어 기재 사실을 확인한 뒤 움직이세요.

7. 신청부터 등기 완료까지 얼마나 걸리나요?

법원과 서류 상태에 따라 편차가 큽니다. 서류가 완비된 경우 2주 안팎으로 진행되는 사례가 많지만, 보정명령이 나오거나 등기 촉탁이 지연되면 더 걸릴 수 있으므로 이사 일정을 먼저 확정하지 않는 편이 안전합니다.

8. 보증금 일부만 못 받았는데도 신청되나요?

가능합니다. 반환받지 못한 잔액을 기준으로 신청합니다. 일부 반환 내역을 증명할 수 있는 이체 기록을 함께 준비하세요.

9. 보증금 받은 뒤 등기 말소는 어떤 순서인가요?

임차권등기명령에 따른 등기라면 판례상 보증금 반환이 먼저 이행되어야 할 의무로 해석됩니다. 다만 임대인과 합의로 설정한 민법상 임차권등기는 동시이행 관계로 본 2024년 대법원 판결이 있으므로, 등기원인을 먼저 확인하시기 바랍니다.

10. 소송 비용이 부담되면 어떤 방법이 있나요?

대한법률구조공단은 전세피해 임차인을 대상으로 법률지원 프로그램을 운영하며, 기준중위소득 등 요건을 충족하면 무료 법률구조를 받을 수 있습니다. 지원 대상과 범위는 시기에 따라 달라지므로 공식 안내를 확인하세요.

공식 출처와 자료 확인일

• 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 – 임차권등기명령의 신청비용 — 인지세·증지·송달료·등록면허세 및 총액 43,400원
• 법무부 보도자료 – 임대인 송달 없이도 임차권등기를 할 수 있게 되었습니다 — 2023년 7월 19일 시행
• 법제처 – 임차권등기명령제도와 주택임대차보호법 제3조의3 — 신청방법, 효력, 비용 청구권
• 법제처 – 지급명령 신청비용(인지액·송달료) — 인지액 1/10 규정 및 소가별 산식
• 대한민국 법원 전자소송 – 민사신청 서류제출 — 주택임차권등기명령 신청서 제출 경로
• 대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다261989 판결 — 민법 제621조 임차권등기 말소와 보증금 반환의 동시이행
• HUG 전세보증금반환보증 이행청구 안내 — 임차권등기명령 취하·해제신청서 등 제출 서류

자료 확인일: 2026년 9월 13일