전월세 갱신 5% 인상 계산법 완전정리: 2026년 법정 전환율 4.75% 기준

전세·월세 갱신 5% 인상 계산이 궁금한 분을 위해 보증금·월세 전환 공식, 2026년 법정 전환율 4.75%, 실제 계산 예시, 위반 시 대응법까지 공식 자료로 정리했습니다.

전세·월세 갱신 5% 인상 계산은 기존 보증금 또는 월세에 5%를 곱한 금액이 상한이며, 보증금과 월세를 동시에 조정할 때는 전체를 보증금 기준으로 환산한 뒤 계산해야 정확합니다. 다만 이 5% 상한은 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우에만 적용되고, 신규 계약이나 임차인이 바뀌는 계약에는 적용되지 않습니다. 아래에서 2026년 기준 법정 전월세전환율, 실제 계산 예시, 보증금·월세 혼합 전환 방법, 상한 초과 시 대응법을 확인할 수 있습니다.

5% 상한이 적용되는 경우와 안 되는 경우

주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 계약갱신청구권을 행사해 갱신되는 임대차에 대해, 차임과 보증금의 증액을 직전 임대차 계약의 5%를 초과하지 못하도록 제한합니다. 이 상한은 2020년 7월 31일 법 개정으로 도입되었고, 2024년 2월 28일 헌법재판소가 만장일치로 합헌 결정을 내리면서 법적 정당성이 확정된 제도입니다.

다만 이 5% 규정이 모든 갱신에 적용되는 것은 아닙니다. 계약갱신청구권을 행사하지 않고 임대인과 임차인이 서로 합의해서 새로운 조건으로 재계약하는 경우, 임차인이 바뀌는 신규 계약인 경우에는 5% 상한이 강제되지 않습니다. 반면 묵시적 갱신 상태였다가 이후 임차인이 별도로 갱신청구권을 행사하는 경우에는 그 시점부터 5% 상한이 적용됩니다.

2026년 법정 전월세전환율

보증금 일부를 월세로 전환하거나, 월세와 보증금을 함께 조정할 때 쓰는 법정 전환율은 주택임대차보호법 제7조의2에 따라 “한국은행 기준금리 + 2%포인트”와 “연 10%” 중 더 낮은 값으로 정해집니다. 2026년 7월 16일 기준 한국은행 기준금리는 2.75%이므로, 법정 전월세전환율은 연 4.75%입니다.

이 전환율은 한국은행이 기준금리를 조정할 때마다 함께 바뀌므로, 계산 시점의 최신 수치를 한국부동산원 공식 계산기에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.

보증금만 올릴 때 계산법

월세 없이 순수 전세라면 계산이 가장 단순합니다. 기존 보증금에 5%를 곱한 금액이 인상 상한입니다.

인상 상한 = 기존 보증금 × 5%
갱신 후 최대 보증금 = 기존 보증금 × 1.05

월세로 전환하거나 혼합 조정할 때 계산법

보증금과 월세를 함께 조정하거나 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우에는, 둘을 하나의 기준으로 합친 “환산보증금”으로 바꿔서 전체 인상률을 계산해야 합니다.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 법정 전환율)
인상률 = (변경 후 환산보증금 − 변경 전 환산보증금) ÷ 변경 전 환산보증금 × 100

이 방식은 민간임대주택에 관한 특별법 제44조에 따른 계산 구조와 같으며, 한국부동산원 공식 계산기도 이 공식을 그대로 씁니다. 보증금과 월세 중 하나만 보고 5%를 계산하면 실제 인상률과 차이가 날 수 있으므로, 두 요소가 함께 바뀌는 상황에서는 반드시 환산보증금 기준으로 확인해야 합니다.

실제 계산 예시 4가지

세 번째 예시처럼 보증금과 월세를 함께 조정할 때는 환산보증금으로 늘어난 범위 안에서 임대인과 임차인이 두 요소를 어떻게 배분할지 협의하게 됩니다. 어느 한쪽만 5%를 넘기지 않았다고 안전한 것이 아니라, 합쳐진 환산보증금 기준으로 전체 인상률을 봐야 합니다.

5% 초과 인상 시 대응법

임대인이 5% 상한을 초과해 인상을 요구하거나 이미 초과 금액을 받은 경우, 임차인은 초과분에 대해 반환을 요구할 수 있습니다. 국토교통부 정책 해설에 따르면 법 시행 전 이미 5%를 초과해 계약을 연장하는 합의를 했더라도, 임차인은 계약갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 범위 내로 다시 조정할 수 있습니다.

합의가 어려우면 한국부동산원·LH가 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 것이 소송보다 빠르고 비용도 적게 드는 방법입니다. 조정에서도 해결되지 않으면 민사소송으로 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있습니다.

자주 묻는 질문 10개

1. 5% 상한은 모든 전세·월세 계약에 적용되나요?

아닙니다. 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 갱신 계약에만 적용되며, 신규 계약이나 새 임차인과의 계약에는 적용되지 않습니다.

2. 지자체 조례로 5%보다 낮게 정해질 수 있나요?

네, 법은 5%를 상한으로 두고 지방자치단체가 그 범위 안에서 별도의 증액 비율을 정할 수 있도록 하고 있습니다. 거주 지역의 조례를 확인하는 것이 안전합니다.

3. 월세만 있는 계약에서 보증금이 없다면 어떻게 계산하나요?

보증금 없이 월세만 있다면 월세 자체에 5%를 곱한 금액이 인상 상한입니다.

4. 전환율은 어디서 확인하나요?

한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 공식 계산기에서 최신 한국은행 기준금리와 법정 전환율을 확인할 수 있습니다.

5. 계약갱신청구권을 행사하지 않고 자동으로 묵시적 갱신됐다면 5%가 적용되나요?

묵시적 갱신은 전 임대차와 동일 조건으로 연장되는 것이므로 별도의 인상 자체가 발생하지 않습니다. 이후 임차인이 별도로 갱신청구권을 행사할 때 5% 상한이 적용됩니다.

6. 5%를 초과해 이미 계약서에 서명했다면 무효인가요?

계약갱신청구권 행사에 따른 갱신이라면 5% 초과분은 강제할 수 없는 것으로 다뤄지며, 임차인은 초과분에 대해 조정이나 반환을 요구할 수 있습니다.

7. 반전세나 월세도 5% 규정이 적용되나요?

네, 전세뿐 아니라 월세·반전세 등 모든 형태의 주택임대차에 적용됩니다.

8. 관리비 인상도 5% 상한에 포함되나요?

관리비는 임대차보호법상 차임·보증금과 별도로 다뤄지는 경우가 많아, 별도의 계약 조건과 관리규약을 함께 확인해야 합니다.

9. 상가 임대차에도 같은 5% 상한이 적용되나요?

상가건물 임대차보호법은 별도의 인상 제한 구조를 가지고 있어 주택과 조건이 다릅니다. 상가라면 상가임대차보호법 기준을 따로 확인해야 합니다.

10. 계산이 복잡해서 직접 하기 어려운데 어떻게 하나요?

보증금과 월세를 함께 조정하는 상황이라면 한국부동산원 공식 전월세 전환 계산기에 수치를 입력하면 자동으로 환산보증금과 인상률을 계산해 줍니다.

공식 출처와 확인일

• 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 – 전월세 전환 계산기 — 2026년 7월 16일 기준 전환율, 환산보증금 공식
• 대한민국 정책브리핑 – ‘2+2년 계약갱신·5% 상한’ 문답 — 5% 상한 적용 범위와 예외 사례
• 국토교통부 정책 FAQ – 부동산대책 정보사이트 — 법 시행 전 초과 합의 시 조정 가능 여부

자료 확인일: 2026년 9월 6일

작성자: 송석